HUD dient aanklacht in wegens discriminatie bij taxatie tegen Rocket Mortgage | Whitman Legal Solutions, LLC

William Grant Still werd geboren in 1895 in Woodville, Mississippi en groeide op in Little Rock. Zijn vroegste muzikale invloeden waren onder andere zijn moeder, een lerares en muzikant, en zijn stiefvader, die hem kennis liet maken met opera en symfonische muziek. Still toonde al op jonge leeftijd een diepe interesse in muziek. Hij volgde formele vioollessen en leerde zichzelf klarinet, saxofoon, hobo, contrabas, cello en altviool spelen.

Na de middelbare school ging Still naar de Wilberforce University, waar hij de universiteitsband dirigeerde en begon met het componeren en orkestreren van muziek. Hij studeerde niet af aan Wilberforce, maar schreef zich later in bij het Oberlin Conservatory of Music. In Oberlin studeerde Still compositie, assisteerde hij de conciërge en deed hij klusjes om rond te komen. Hij studeerde ook compositie bij vooraanstaande componisten zoals George Whitefield Chadwick en Edgard Varèse.

In 1916 werkte Still voor WC Handy. Hij nam op met Fletcher Henderson’s Dance Orchestra in 1921. Hij speelde in het orkest voor Noble Sissle en Eubie Blake’s musical Schuifelend mee en in orkesten met Paul Whiteman, Artie Smith en Sophie Tucker. In de jaren 30 componeerde hij werken voor NBC Radio-uitzendingen en arrangeerde hij muziek voor de films Pennies from Heaven en Lost Horizon.

Still componeerde bijna 200 werken, waaronder symfonieën, balletten, opera’s, koorstukken en kamermuziek, maar wordt het meest erkend voor zijn “Afro-American Symphony” (Symfonie nr. 1), de eerste symfonie geschreven door een Afro-Amerikaanse componist die werd uitgevoerd door een toonaangevend orkest. Hoewel die uitvoering baanbrekend was, was Symfonie nr. 1, die Afro-Amerikaanse spirituals en blueselementen bevatte, slechts een van Stills vele complexe en artistiek verdienstelijke composities.

Still, die de “Dean of Afro-American Composers” werd genoemd, werd in een hokje geplaatst als componist van Afro-Amerikaanse muziek. Toch ondervonden hij en andere Afro-Amerikaanse componisten obstakels bij het uitvoeren van hun werk en het verkrijgen van erkenning voor werk dat geen Afro-Amerikaanse thema’s onderzocht.

In onroerend goed kunnen Afro-Amerikaanse huiseigenaren te maken krijgen met een andere variatie van typecasting. Taxaties kunnen hun huizen waarderen op basis van huizen in overwegend zwarte buurten, ook al wonen ze daar niet. Dit artikel bespreekt een recente claim voor eerlijke huisvesting die op 15 juli 2024 door het Department of Housing and Urban Development (HUD) is ingediend tegen Rocket Mortgage en een taxateur die volgens HUD discrimineerde tegen zwarte huiseigenaren in het taxatieproces.

De Fair Housing Act is van toepassing op taxaties van residentieel onroerend goed

De Fair Housing Act (FHA) werd in 1968 aangenomen om discriminatie op het gebied van huisvesting op basis van ras, huidskleur, religie en nationale afkomst te verbieden. Sindsdien is de FHA gewijzigd om discriminatie op basis van geslacht, handicap en gezinsstatus te verbieden. Onlangs heeft HUD verduidelijkt dat discriminatie tegen LGBTQ-individuen seksediscriminatie is en daarom in strijd is met de FHA. Staats- en lokale wetten kunnen ook taxatie en andere discriminatie op het gebied van huisvesting verbieden.

Naast het verbod op discriminatie bij de verkoop of verhuur van woningen, verbiedt de FHA discriminatie bij “transacties met betrekking tot residentieel onroerend goed”, waaronder de “verkoop, bemiddeling of taxatie van residentieel onroerend goed”. De regelgeving van HUD definieert taxatie “als een schatting of mening van de waarde van een bepaald residentieel onroerend goed, gemaakt in een zakelijke context in verband met de verkoop, verhuur, financiering of herfinanciering van een woning of in verband met enige activiteit die anderszins de beschikbaarheid van een transactie met betrekking tot residentieel onroerend goed beïnvloedt, ongeacht of de taxatie mondeling of schriftelijk is, of formeel of informeel is overgedragen.” De taxatie omvat alle schriftelijke opmerkingen en andere documenten die zijn ingediend ter ondersteuning van de schatting of mening van de waarde.

“Het verbinden van de voorwaarden van een beoordeling aan de reactie van een persoon op intimidatie op grond van ras, huidskleur, religie, geslacht, handicap, gezinssituatie of nationale afkomst” is eveneens illegaal.

De FHA-definitie van taxatie kan schattingen of meningen over waarde omvatten die door professionals in onroerend goed worden afgegeven, ook al zijn het geen formele taxaties. Zelfs websites die waardeschattingen op basis van een algoritme verstrekken, kunnen de FHA schenden als ze op de een of andere manier het beschermde kenmerk van de eigenaar of gebruiker als factor opnemen bij het bepalen van de waarde van een huis.

Taxatiediscriminatie hoeft niet opzettelijk te zijn. Taxatiepraktijken die een negatieve impact hebben op mensen in een beschermde klasse kunnen de FHA schenden.

Bovendien kan iemand zich schuldig maken aan taxatiediscriminatie, ook al is hij geen erkende taxateur. Het gebruik van een discriminerende taxatie schendt de FHA “wanneer de persoon weet of redelijkerwijs zou moeten weten dat de taxatie ten onrechte rekening houdt met ras, kleur, religie, geslacht, handicap, familiestatus of nationale afkomst.”

Beschuldigingen van HUD

In januari 2021 probeerde Klaagster haar duplex in Denver, Colorado te herfinancieren met Rocket Mortgage. De duplex, gelegen in een overwegend blanke wijk, had twee units, elk met drie slaapkamers en twee badkamers. Rocket Mortgage bestelde een taxatie bij Solidifi, die vervolgens Maksym Mykhailyna van Maverick Appraisal Group inschakelde.

Bij het beoordelen van de taxatie ontdekte Klaagster verschillende problemen, waaronder feitelijke onjuistheden, ongepaste vergelijkingspunten en een verdacht lage taxatiewaarde. Ze vermoedde dat de lage taxatie discriminerend was, aangezien de vastgoedwaarden in haar gebied waren gestegen en haar vastgoed onlangs was bijgewerkt.

Mykhailyna’s taxatie waardeerde het onroerend goed van Klager op $ 640.000, aanzienlijk lager dan eerdere taxaties die Rocket Mortgage had bevolen, die het huis van Klager in 2020 op $ 860.000 en in 2018 op $ 750.000 waardeerde. Klager schreef deze discrepantie toe aan Mykhailyna’s keuze van twijfelachtige vergelijkbare objecten en aanpassingen. Hij maakte grote aanpassingen voor de grootte van de site die niet door de industrienormen werd aangegeven, gebruikte onjuiste binnenoppervlaktemetingen, hield geen rekening met kamers onder het maaiveld en negeerde recente renovaties.

Hoewel het huis van de klager zich in een gebied met overwegend blanke bewoners bevond, selecteerde Mykhailyna alleen vergelijkbare panden uit gebieden met een hoge concentratie zwarte bewoners. Daarbij negeerde hij dichterbij gelegen, relevantere panden in overwegend blanke gebieden.

Klaagster zegt dat toen ze deze zorgen bij Rocket Mortgage aankaartte, de kredietverstrekker reageerde door haar de optie te geven om door te gaan met de leningaanvraag op basis van de betwiste taxatie of haar aanvraag te annuleren. Ondanks het verzoek van Klaagster om haar leningaanvraag niet te beëindigen, zegt ze dat Rocket Mortgage haar aanvraag heeft geannuleerd en afgewezen.

Stereotypering van onroerend goed

Ondanks dat hij een productieve componist was, werd het grootste deel van William Grant Stills muziek jarenlang gebagatelliseerd om zijn stereotype als componist van Afro-Amerikaanse muziek te ondersteunen. Evenzo kan onroerend goed ongepast worden getypeerd op basis van het ras van de eigenaar.

Een belangrijk element in een taxatie van onroerend goed is hoe het betreffende onroerend goed zich verhoudt tot soortgelijke, recent verkochte onroerende goederen. Het selecteren van vergelijkbare onroerende goederen betekent noodzakelijkerwijs dat onroerend goed vergelijkbaar is met de geselecteerde vergelijkbare objecten. Die “stereotypen” zijn acceptabel als de vergelijkbare objecten worden geselecteerd op basis van de kenmerken van het onroerend goed in plaats van het ras van de eigenaren.

Onder taxatienormen moeten vergelijkbare eigendommen worden geselecteerd op basis van nabijheid en andere overeenkomsten met het betreffende eigendom. Eigendommen in dezelfde buurt en met dezelfde bouwconstructie, leeftijd, staat, verkeer, grootte, enzovoort, bieden de meest nauwkeurige vergelijkingen.

Wie de eigenaar van het pand is, zou echter irrelevant moeten zijn bij het selecteren van vergelijkbare panden. Het is in strijd met de FHA wanneer een pand wordt getypeerd door vergelijkbare panden te selecteren op basis van het ras van de eigenaar in plaats van de kenmerken van het pand.

Andere gevallen van discriminatie bij taxatie

De zaak in Denver is niet de eerste keer dat een zwarte huiseigenaar te maken krijgt met discriminatie bij taxatie. In 2021 kregen professor Dr. Nathan Connolly (een expert op het gebied van redlining die onderzoek doet naar de rol van ras op de huizenmarkt) van Johns Hopkins University en zijn vrouw, Dr. Shani Mott (die ook lesgaf aan Johns Hopkins), te maken met discriminatie op basis van ras toen hun huis in Baltimore werd getaxeerd voor een hypotheekherfinanciering.

Nadat ze een taxatie hadden ontvangen waarvan ze dachten dat die onder de marktprijs lag, vroeg het stel een andere lening aan. Deze keer verwijderden ze hun familiefoto’s en lieten ze een blanke professor van Johns Hopkins de taxateur ontmoeten. De tweede taxatie (opgesteld door een taxateur die niet wist dat de huiseigenaren zwart waren) was meer dan 50% hoger dan de eerste. Connolly schikte de zaak twee jaar later, in 2023, helaas na de dood van Dr. Mott aan kanker.

Een zwart stel uit Californië schikte in 2023 een soortgelijke zaak. Net als Dr. Connolly en Dr. Mott, kregen Tenisha Tate-Austin en Paul Austin twee taxaties. De tweede taxatie, uitgevoerd nadat het stel items had verwijderd waaruit bleek dat er een zwarte familie woonde, was meer dan 50% hoger dan de eerste.

En in 2023 had een stel uit Jacksonville, Abena en Alex Horton, een soortgelijke ervaring. Ze vermoedden discriminatie nadat de taxatie van hun huis onder de marktwaarde uitkwam, maar voor een tweede taxatie verwijderde mevrouw Horton, die zwart is, foto’s van zwarte familieleden en boeken van zwarte auteurs uit het huis. Het stel regelde dat alleen meneer Horton (die blank is) thuis zou zijn toen de taxatie plaatsvond, zodat de taxateur niet zou weten dat een van de huiseigenaren zwart was. De tweede taxatie waardeerde het huis 40% hoger dan de eerste.

Bestrijding van discriminatie bij beoordeling

Ondanks de wijdverbreide publiciteit van met name de zaak Connolly/Mott, lijken sommige taxateurs huizen te blijven typeren op basis van het ras van de eigenaar. Toch trokken de zaak Connolly/Mott en andere soortgelijke zaken de aandacht van het Department of Justice en de Consumer Finance Protection Board.

Beide instanties maken deel uit van de Property Appraisal and Valuation Equity Task Force (PACE), die in 2023 is opgericht om de oorzaken, omvang en gevolgen van taxatiebias te evalueren en een transformatieve reeks aanbevelingen op te stellen om raciale en etnische bias bij woningwaarderingen uit te bannen.

In plaats van William Grant Still alleen te typecasten als een componist van Afro-Amerikaanse muziek, waardeert het publiek nu meer van William Grant Still’s productieve muziek. Op dezelfde manier zouden taxateurs ervoor moeten zorgen dat ze vergelijkbare huizen selecteren op basis van de unieke kenmerken van een huis, in plaats van het ras van de huiseigenaren.

Deze serie is gebaseerd op Elizabeth Whitmans achtergrond in en passie voor klassieke muziek. Het doel is om creatieve oplossingen te illustreren voor juridische uitdagingen waar bedrijven en vastgoedbeleggers mee te maken krijgen.