Dan Walters | Oogverblindende bouwkosten

Het is niet overdreven om te stellen dat het ernstigste economische, sociale en politieke probleem van Californië het chronische tekort aan woningen is, vooral voor gezinnen met een laag inkomen.

De kloof tussen vraag en aanbod, met name in stedelijke gebieden, zorgt ervoor dat de kosten stijgen en dat de economie achteruitgaat. Dit komt doordat investeringen in bedrijven die banen creëren worden ontmoedigd. Ook drijft het werkgevers en hun werknemers naar andere staten waar ze zich wel huisvesting kunnen veroorloven. Het zorgt voor de hoogste mate van functionele armoede in het land en is de belangrijkste oorzaak van het hoogste aantal daklozen in Californië.

De staat heeft lokale overheden ertoe aangezet om belemmeringen voor woningbouw weg te nemen, door een doel te stellen van 2,5 miljoen nieuwe woningen in de huidige planningscyclus van acht jaar, of gemiddeld meer dan 300.000 woningen per jaar, “en niet minder dan een miljoen van die woningen moeten voldoen aan de behoeften van huishoudens met een lager inkomen.”

In het beste geval halen de particuliere en openbare woningontwikkelaars in Californië een derde van dat doel, en de recente trend is dalend. De staatsbegroting merkt op dat in 2023 de vergunningen voor woningen met 2,9% zijn gedaald ten opzichte van 2022 tot ongeveer 110.000 toegestane eenheden, en het voorspelt dat de bouw van eengezinswoningen dit jaar waarschijnlijk zal toenemen, maar dat de bouw van meergezinswoningen naar verwachting met 5,5% zal krimpen, de grootste jaarlijkse daling sinds 2020.

De begroting noemt hoge rentetarieven, opgelegd door de Federal Reserve om inflatie te bestrijden, als een belangrijke factor in het stagnerende huizenbeeld van de staat. Maar inflatie zelf — de stijgende kosten van bouwmaterialen en bouwvakkers — is ook een probleem, net als de wirwar aan bureaucratie die projecten moeten doorstaan.

Een project dat nu in het centrum van Sacramento wordt uitgevoerd, op slechts een paar blokken van het Capitool, illustreert hoe hoge ontwikkelingskosten het aanbod beïnvloeden. Het vervallen Sequoia Hotel, oorspronkelijk gebouwd in 1906, wordt omgebouwd tot 88 kleine wooneenheden — elk 150 vierkante voet — voor daklozen, voor een totaalbedrag van $ 50,1 miljoen, waarbij het meeste geld van de staat komt. Dat is bijna $ 600.000 per eenheid, meer dan genoeg om een ​​vrijstaand eengezinshuis te kopen in een van de middenklassebuurten van Sacramento, en bijna $ 4.000 per vierkante voet.

Sacramento is zeker geen geïsoleerd voorbeeld van de torenhoge kosten voor het bouwen van woningen voor inwoners van Californië met een laag inkomen.

Een soortgelijk project in het centrum van San Francisco, waarbij een door brand beschadigd gebouw wordt omgebouwd tot 35 goedkope appartementen, kost een miljoen dollar per appartement, zo meldde de San Francisco Chronicle vorige week.

“Nog maar vijf jaar geleden waren de kosten om betaalbare woningen in San Francisco te bouwen slechts ongeveer $ 740.000 per eenheid, volgens het Bay Area Council Economic Institute. Maar tegenwoordig kosten eenheden $ 1 miljoen of zelfs meer, wat de vraag oproept wat er gedaan kan worden om de kosten te verlagen”, meldde de Chronicle.

Wat is dat eigenlijk?

Overheidsprojecten, zoals die in Sacramento en San Francisco, brengen doorgaans de hoogste kosten met zich mee, omdat ze aan allerlei verplichtingen moeten voldoen, zoals arbeid op vakbondsniveau, en omdat ze afhankelijk zijn van allerlei financieringsbronnen.

Private projecten die niet aan die mandaten hoeven te voldoen, kunnen veel goedkoper worden uitgevoerd, vooral als ze bestaan ​​uit modules die in fabrieken zijn geassembleerd en vervolgens op de bouwplaats aan elkaar zijn gezet. Bouwvakbonden verzetten zich echter fel tegen dergelijke innovaties en spannen hun politieke spierballen om het gebruik ervan te minimaliseren.

Een nieuw huisvestingsfonds van $ 50 miljoen, opgericht door Apple en particuliere filantropen, zal alleen projecten financieren die voldoen aan strikte kostenlimieten: minder dan $ 550.000 voor studio’s en minder dan $ 700.000 voor grotere units. Dat is nog steeds veel geld, maar het is een stap in de goede richting.

Californië zal de woningcrisis nooit oplossen als het niet méér — véél meer — waar voor zijn geld krijgt.

Het commentaar van Dan Walters wordt verspreid door CalMatters, een journalistieke organisatie die zich inzet voor het publieke belang en die wil uitleggen hoe het Capitool van de staat Californië werkt en waarom het belangrijk is.